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【스튜디오】
▶엄지민
안녕하세요. 엄지민입니다. 현상 이면에 숨겨진 사실을 좇아, 팩트추적! 지금 시작합니다.

【인트로】
▶YTN 보도
“서울 아파트값이 심상치 않습니다. 20주 연속 상승세를 이어갔는데….”

치솟는 부동산 가격과 치열한 청약 경쟁 속, 함께 집을 지어 보금자리를 마련하겠다는 꿈을 꾸었던 사람들.

[서울시 OO 지역주택조합 홍보관 직원 : (3.3㎡당) 600만 원대 분양해서 추가 분담금 4,700만 원 붙고 입주했는데 (현재는) 6억 원이에요.]

오랜 시간을 기다렸지만 아파트 입주는커녕 언제 공사가 시작될지도 알 수 없는 상황입니다.

[인천 지역주택조합원 : 2025년도 올해가 입주 예정이었어요. 그런데 아직 아무것도 없어요. 조합 설립조차도 안 되어 있어.]

[인천 지역주택조합원 : 너무 너무 진짜 억울해서 이 가슴이 찢어져요. 진짜로 그거 어떻게 모은 돈인데요.]

지지부진한 사업에 불어나는 분담금.

[경기도 지역주택조합원 : (대행사가) 땅값을 우리가 낸 돈의 3배를 달라고 그러니까….]

절망 섞인 외침 말곤 할 수 있는 일도 마땅치 않습니다.

“수사권을 발동하라. 발동하라! 발동하라! 발동하라!”

토지 확보부터 아파트를 짓는 일까지 조합원들이 도맡아 저렴하게 내 집을 마련할 수 있다는 지역주택조합의 실상은 기대와 달랐습니다.

[김인만 / 부동산연구소 소장 : 조합원들은 3년 만에 될 줄 알았는데, 10년 기다려도 사업은 하나도 진행되지 않습니다.]

신기루가 된 내 집 마련의 꿈, 지역주택조합의 민낯을 파헤칩니다.

【스튜디오】
▶엄지민
오늘의 팩트체커 윤성훈 기자와 함께합니다.

윤 기자, 오늘은 지역주택조합의 이면을 들여다볼 텐데 흔히 줄여서 ‘지주택’이라고 부르잖아요.

이 지역주택조합. 정확히 어떤 겁니까?

▶윤성훈
네, 지역주택조합은 1980년대, 무주택자들의 내 집 마련을 지원하기 위해 도입된 제도입니다.

같은 지역에 거주하는 무주택자 또는 전용 85㎡ 이하의 1주택 소유자들이 조합을 구성해, 직접 아파트를 짓고 분양까지 진행하는 방식입니다.

청약통장 없이도 주택을 공급받을 수 있다는 점이 장점으로 꼽힙니다.

무엇보다 중요한 건, 지역주택조합이 시행사의 역할, 다시 말해 아파트를 건설할 토지를 매입하는 일부터 인허가, 시공사 선정, 분양까지의 모든 과정을 주도한다는 겁니다.

시행사를 거치지 않으니 그만큼 건설 비용을 절감할 수 있다는 장점이 있습니다.

▶엄지민
조합원들이 직접 주택 건설에 참여를 해서 일반 분양보다 저렴하게 아파트를 마련할 수 있다는 건데 이 제도 취지만 놓고 보면 꽤 괜찮은 것 같은데요.

▶윤성훈
제도 취지대로 성공적으로 사업이 마무리된 사례가 있는 것도 사실입니다.

그러나 일부 성공 사례에 비해 너무 많은 피해와 갈등을 목격했기 때문에 이런 부분을 강조해서 설명해 드리지 않으려고 합니다.

‘지주택’이 아니라 ‘지옥택이라고 부르기도 하고 ‘지주택은 원수에게나 권한다’는 말까지 나오는 상황입니다.

【 VCR - 1 】
인천 도심 인근의 주택가.

단층의 단독주택들이 다닥다닥 붙어있습니다.

사람이 살지 않는 듯 버려진 집들도 보입니다.

동네 안으로 들어가 보면, 좁은 골목을 사이에 두고 오래된 집들이 줄지어 서 있습니다.

대문은 녹슬었고, 담벼락은 군데군데 금이 가 있습니다.

[김주민(가명) / 인천 지역주택조합원 : 길가라 노후화된 게 덜한 거예요. 저기 집 무너진 거 보이시죠. 저 안쪽은 더 심하대요. 그런데 여기 사는 사람들도 얼마나 힘들겠어요.]

2019년, 이곳에 지역주택조합 방식의 개발 시도가 시작됐습니다.

2천5백여 세대가 넘는 아파트를 2025년까지 짓겠다며 조합원 모집에 나섰던 겁니다.

[김주민(가명) / 인천 지역주택조합원 : GTX역이 들어오면 여기가 더블역세권이 되는 거잖아요. 얘네가 이런 식으로 광고를 했단 말이에요.]

지하철역과 도심이 가깝고 대단지로 조성되는 데다 분양가도 인근보다 30%가량 저렴하다는 홍보에 2천 명이 넘는 사람들이 조합원으로 가입하겠다고 나섰습니다.

김주민 씨도 그 가운데 한 명이었습니다.

[김주민(가명) / 인천 지역주택조합원 : 저희는 자리가 너무 좋고 하니까 우리가 둘이 엄마랑 한 아파트 단지에 살고 싶어서 (조합 가입을) 같이 한 거죠.]

계획상 올해가 아파트 입주 목표였던 시점이지만, 착공 소식은커녕 아직 조합 설립조차 되지 않은 상태입니다.

지자체에 신고했던 조합원보다 더 많은 인원을 모집했기 때문입니다.

[김주민(가명) / 인천 지역주택조합원 : 1,359명만 모집을 해야 해요. 근데 얘네(전 추진위원회)가 2,100여 명까지 모집했어요.]

계약자 한 명이 지금까지 낸 계약금은 4,600만 원, 이들이 낸 돈은 총 9백억 원이 넘는 것으로 추산되는데, 사업 예정지의 토지 확보조차 제대로 이뤄지지 않았다는 게 일부 조합원들의 설명입니다.

그 사이, 모아뒀던 계약금의 상당 액수는 사업을 추진한다는 명목으로 지출됐습니다.

김 씨를 비롯한 조합원들은 가입 3년 뒤인 1차 총회에서야 이 사실을 알게 됐습니다.

[김주민(가명) / 인천 지역주택조합원 : 저희가 아무리 몰라도 산수는 하잖아요. 그러니까 돈이 없는 걸 보고 나서 그때 처음 ‘아, 이거 뭐지’라고 해서 전화해서 물어보고 물어보는데 말이 너무 이상한 거예요.]

대출 빚으로 분담금을 마련했던 조합원들은 계약금을 고스란히 날릴 판이라며 답답함을 호소합니다.

[황인순(가명) / 인천 지역주택조합원 : 애들 제 혼자 손으로 키워가면서 안 먹고 (모은 돈인데) 그리고 집 담보대출은 나갔어요.]

급기야 전 추진위원장의 배임, 사기 비리 의혹까지 터져 나왔고, 줄을 잇는 계약 해지 요구는 소송전으로 번지고 있습니다.

제작진은 현 추진위원회 측에 질의서를 보냈는데요.

현 추진위 측은 조합원 초과 모집과 자금 유용 의혹 등은 이전 추진위 시절 발생한 일이라고 선을 그었습니다.

또 전 추진위원장과 업무대행사 등을 상대로 민·형사 고소 및 부당이득금 반환 청구를 진행 중이며, 자신들은 새롭게 구성된 집행부로서 사업을 반드시 정상화하겠다는 입장도 밝혔습니다.

하지만, 현재 조합원들은 추가 분담금을 낼지도 모르는 상황인 데다, 사업이 제대로 마무리될 수 있을지 확신하지 못하는 상황입니다.

[이명준 변호사 / 김주민(가명) 씨 소송 대리인 : 지자체에도 민원 제기를 수차례 하신 것으로 알고 있는데, 그에 따른 조금 적극적인 어떤 실태 조사라든지 어떤 행정지도 등이 이루어질 것을 기대했으나, 사실 큰 실효성은 없는 상황이고….]

【스튜디오】
▶엄지민
계약자들의 사연을 들으니까, 지금도 속을 태우고 있을 것 같아서 참 씁쓸한데요.

앞서 본 사례는 조합 설립 인가조차 받지 못한 거였는데, 지역주택조합이 밟아야 하는 절차가 만만치 않다면서요?

▶윤성훈
네, 지역주택조합 추진 과정은 크게 5가지 단계로 나눌 수 있는데요.

조합 모집 신고, 조합 설립 인가, 사업계획 승인 신청, 승인, 착공 순입니다.

국토교통부가 최근 현황을 조사해 보니, 전체 지역주택조합 618곳 가운데 아직 모집 단계인 곳이 절반이 넘는 51%나 됐습니다.

모집 신고를 마친 뒤에도 3년 넘게 조합 설립 인가를 받지 못한 곳도 33%나 됐습니다.

사실상 상당수의 지주택 사업이 속도를 내지 못하는 상황입니다.

▶엄지민
이렇게 추진이 더딘 이유에는 구조적인 문제가 있는 겁니까?

▶윤성훈
이런 절차를 민간 조합이 사실상 시행사처럼 혼자 해내야 하다 보니, 토지 확보, 인허가 과정에서 겪는 시행착오와 이에 따른 비용 부담이 고스란히 조합원에게 돌아가는 구조입니다.

▶엄지민
일반적인 아파트 분양과 비교하면 접근 방식이 많이 다르네요.

▶윤성훈
맞습니다. 일반적으로는 시행사가 먼저 토지를 확보하고 나서, 시공을 하기 때문에 분양자들은 어느 정도 사업이 진행된 상태에서 분양을 받는 구조입니다.

하지만 지주택 사업은, 사업 추진의 관건인 토지 확보의 성공 여부부터 불확실한 상태에서 참여하게 되는 형태입니다.

사업 전반을 조합이 주도하기 때문에 전문성이 부족하고 행정 대응이 다소 미숙할 수밖에 없지만, 토지 확보에 실패했을 때의 위험부담은 조합원들이 함께 지게 될 가능성이 큽니다.

재개발 조합과 비교해도 적용 법률과 사업 방식, 조합 설립 요건이 다르다 보니, 지주택의 위험성이 상대적으로 더 크다고 볼 수 있습니다.

▶윤성훈
이런 구조적 허점이 현실에서 어떤 문제로 이어지는지, 또 다른 현장에 가 봤습니다.

(중략)

■YTN [팩트추적]
[메일]:fact@ytn.co.kr
[전화]:02-398-8602~3

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